PG电子3月20日，2024房地产开发企业综合实力TOP500测评成果发布会举行，备受关注的“2024房地产开发企业综合实力TOP500”、“TOP500房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

　　当前，房地产市场的重要任务是改善预期，修复信心，重建信用。有三件事情房企应当主动做、尽早做。一是，依靠科技进步改变建造方式，用数字化、工业化方式建造房子，提高住房质量；二是，始终把防风险放在重要位置，决策机制必须把供给与需求契合度放在首要位置；三是，重构交易的信用关系。[详情]

　　房地产行业从2023年已经全面进入到筑底阶段，目前还在继续洗牌过程中，今年还会有一部分企业发生一些变化。央国企占比还会进一步提升，当然提升速率放缓，头部房企市场占有率会进一步提高，稳定性也会进一步加强。未来中小房企可能一方面会有很多的变化，另外一方面，一部分中小房企会出圈。[详情]

　　房地产行业困难情况下，宏观应对策略可能要放在三点：第一，延缓冲击，变硬着陆为软着陆。政府可以采取一些措施，包括银行贷款偿还等，减轻房企面临的冲击，但是最终不可能由政府和银行兜底。第二，政府收购适用的滞销商品房，改造为保障性住房。第三，土地制度方面推进改革措施，实现多渠道供地，允许农村集体建设用地以同等身份进入市场。[详情]

　　产品是华发股份取得成功的核心，在过去经营决策过程中，有非常大的影响。过去这些年华发股份围绕不同城市，不同项目，都扎根在产品上。同时按照住建部最新提法，也在试点新一代的“四化”住宅。[详情]

　　房地产业的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地产业就不会消亡，会一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是给那些建好房子的，企业要坚守初心，把房子和服务做好。[详情]

　　好房子是房地产发展的新模式，这种新模式就是保障房与商品房一体两翼共同发展，在制度建设、企业发展、金融支持方面共赢共享。同时，好房子是新质生产力的要求，它是科技创新发挥主导作用，摆脱传统增长的过程和途径。[详情]

　　对线、如何看待下一步的房地产市场走势？2、未来企业采用何种策略才能更好地符合发展新模式要求？

　　（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；

　　（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；

　　（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。

　　2023年，房地产行业延续深度调整，市场仍处于下行、探底调整期。政策方面，在坚持房住不炒调控主基调前提下，房地产政策逐渐由托而不举向托举并用转变。

　　销售方面，在经历年初短暂回升后，商品房销售面积和销售金额很快再次进入下行通道。尽管随着下半年房地产稳市救市政策力度的加大，下行趋势有所放缓，但商品房销售面积和销售金额总体仍保持下行探底走势。

　　2024房地产开发企业综合实力TOP500前三位由保利、中海、万科占据。其中，保利超越中海、万科，升至第一，华润保持第四，招商蛇口、龙湖、绿城、建发、越秀、新城分列第五至第十位。

　　2024年，榜单变动率有所缩小，头部房企排名相对稳定。相对2023年，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为18%，TOP100变动率为15%，TOP500变动率为19%。

　　根据区域划分，华东地区占比41.4%，西部地区占比7.6%，比重较上年有所上升；华南地区占比22.6%，华北地区占比14.2%，中部地区占比11.4%，比重较上年有所下降，东北地区占比2.6%，与上年持平。华东华南房企数量之和占比超六成，华东房企数量占比较上年上升3.8个百分点，涨幅最高，华北、华南房企数量占比较上年下降1.8个百分点，降幅最大。

　　2023年，TOP500房地产开发企业总资产均值为847.85亿元，同比下降1.50%；净资产均值为188.16亿元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企总资产、净资产规模继续下降，但降幅较上年有明显收缩。

　　企业层面，民营房企缩表态势明显，仅有少数优质民企资产规模持续扩张。央企财务管理严格，在逆周期阶段展现了较强的持续经营能力。部分地方国企区域深耕经验丰富，且具备融资优势，积极参与地方投资。

　　2023年，TOP500房企全年销售金额同比下降10.45%，TOP100房企全年销售金额同比下降13.04%，TOP10房企全年销售金额同比下降13.36%。整体来看，2023年房地产市场继续承压，销售处于低位调整阶段。

　　克而瑞数据显示，2023年房企销售格局分化持续，央国企销售表现明显好于民营房企，16家千亿房企中仅有5家民营房企，其余11家为央国企，或股东有国资背景。

　　从本次测评结果来看，2023年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的36%、67%、78%、90%。相较于2022年的37%、67%、80%、91%，TOP10、TOP100、TOP200房企集中度均有小幅下降，TOP50房企集中度维持不变。

　　TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，较上年下降3.34个百分点；净负债率均值为96.92%，较上年上升7.94个百分点，负债维持在高位。在总有息负债规模变动相对较小的情况下，净负债率持续上涨的主要原因在于现金总额的下滑。

　　2023年TOP500房企流动比率均值为1.74，较上年下降0.03；速动比率均值为0.76，较上年下降0.06，二者较上年均有小幅下滑。有超过七成的房企速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力加大。

　　2023年，房地产开发企业到位资金同比持续下降，其中，随着一系列融资放松政策的落地，年内国内贷款同比有所下降，但资金占比较上年有所提升。

　　对于多数民企而言，境外融资依然处于冰封期，利用外资同比降幅最大，达到39.1%，利用外资金额占比下降；商品房销售金额大幅下滑，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金同比下滑，但降幅有所收窄，其他资金占比小幅上涨。

　　2023年房地产行业供给端金融支持政策发力。上半年，融资利好政策偏向支持财务状况较为良好的优质房企。下半年，民营房企的融资利好政策力度加大。

　　2023年TOP50房企融资总额为4987.35亿元，较2022年下降29.62%。从融资结构来看，TOP50房企境内债权融资总量为3870.47亿元，同比下降26.64%，融资量占比达到77.61%，较上年上升3.16个百分点。境外债权融资总量为324.67亿元，同比下降42.78%，境外债权融资占比为6.51%，较上年下降了1.50个百分点。

　　2023年，房地产市场仍在筑底盘整负面出清的过程中，房企业绩呈现边际修复趋势，但复苏力度较弱，房地产市场表现低迷。TOP500房地产开发企业营业收入均值107.53亿元，较上年下降4.72%，虽然持续下滑，但降幅已大幅收窄。营业成本均值86.76亿元，同比下降3.91%。净利润均值3.19亿元，同比下降3.37%，现金及现金等价物余额均值69.15亿元，同比下降5.17%。

　　2023年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.56%，较上年下降了0.20个百分点；净资产收益率均值为2.49%，较上年下降了1.25个百分点；成本费用利润率均值为4.06%，较上年下降了1.68个百分点。

　　2023年房地产市场信心不足，企业利润空间收窄，总资产规模也持续负增长，TOP500房企总资产收益率继续下降。

　　2023年房地产市场持续调整，TOP10房企在各相对盈利能力指标上均占据优势，规模效应显现。净资产收益率方面， TOP10房企均值最高，约4.56%，TOP30房企均值为3.19%，TOP50房企最低，约1.93%。总资产收益率及成本费用利润率方面，各梯队房企均值较上年均有所下降，各梯队中，TOP10房企表现最优，TOP50房企均值最低，头部房企盈利优势显现。

　　2023年TOP500房地产企业销售面积同比下降19.01%，降幅较上年大幅收窄；销售金额同比下降10.45%，连续三年增长率为负。2023年行业销售持续回落，虽然政策面持续释放利好，但购房者的信心修复不及预期，房企销售去化和回款持续承压。2024年经营环境仍充满不确定性，房企需积极采取策略适应变化，促进销售保证流动性安全。

　　2023年TOP30房企新增拿地金额10675亿元，同比上升14.40%，拿地金额较上年有小幅上涨，但相较于2021年及以前仍处于低位，有三成房企暂停拿地。2023年企业愿意投资的城市范围不断收窄，除保利、建发、华润等大型全国化房企外，其他房企拿地城市均不超过20个，且拿地区域主要向一二线.并购转向需求驱动 机构纾困出险房企

　　2023年，房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落。在行业整体流动性不足的背景下，安全性是房企经营发展的首要考量因素，企业对收并购的态度和收并购标的选择偏谨慎。

　　Wind数据显示，2023年房企并购数量有所回升，但并购金额持续低位，尽管在引导房地产风险“软着陆”目标下，收并购是政策抓手之一，但在资金面尚未全面回暖的状态下，收并购的规模有限。

　　2023年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年提升0.01；流动资产周转率均值为0.15，较上年提升0.01；总资产周转率均值为0.09，较上年下降0.01。

　　在保交付的压力及降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，TOP500房企存货周转率和流动资产周转率均值实现了同比小幅上升。受销售金额下降影响，总资产周转率均值继续下滑。

　　2023年，TOP500房企平均存货货值为456.20亿元，同比减少5.63%。2023年房地产市场下行预期持续，房企整体投资态度谨慎，多家民营房企已停止拿地，存货规模下滑，企业资产表持续收缩。

　　2023全年房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%，增速创十年新高。累计竣工面积首次超过新开工面积，一方面由于行业处于调整过程中，房企新项目开发意愿不强，另一方面，“保交楼”工作的稳步推进和前期销售项目进入交房周期，带动竣工情况迎来持续好转。

　　2023年以来，多家房企继续对组织架构进行调整优化。从调整形式来看，主要聚焦在区域、城市公司的整合。在行业快速发展期，房企为了配合业务发展，组织裂变加快，当下行业高速增长阶段结束，房企调整组织架构既是降本增效，也是战略聚焦寻找新机遇。除了组织架构调整，2023年以来房企管理层调整也在密集进行，除创始人或掌舵者的辞任最受关注外，房企高管职位变动也较为频繁。

　　另一方面，在行业深度调整期，多家房企通过降薪、裁员等方式来提升运营效率以适应市场的变化，但也有部分实力较强的央国企及经营稳健的民企员工总数有所扩大。

　　2023年，“保交楼”工作推进一年多以来，政府、金融机构、房企三方协同发力，已取得丰硕成果。2023年，多家房企交付量超过2022年，其中增幅较大的有中海、融创、佳兆业等房企。碧桂园2023年累计完成交付房屋60万套，交付量居行业榜首；融创交付量为31万套；保利、绿地、中海作为经营稳健的国央企代表，交付量均超20万套。

　　在保交付工作持续推进中，房企把交付作为重要目标在贯彻，如期甚至提前交付是开发商回馈业主信任最重要的一环，品质交付则是房企追求的更高目标。当下“长期主义”成为房地产行业价值的底盘，越来越多的房企自发进入品质交付阶段。各家房企的交付流程逐渐体系化和完善化，为品质交付提供有力保障。

　　随着我国“碳中和、碳达峰”目标的确立，以及“十四五”规划、“二十大”报告等指出“推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节”，开启了经济社会全面向绿色低碳转型的格局，绿色发展理念深入人心。大力发展绿色建筑是实现建筑领域节能减排的重要方式，2023年以来多城提出要大力推广绿色建筑，对绿色建筑项目给予财政奖励支持。

　　随着新的社会环境变化，环境保护与健康生活共同驱动房地产向绿色低碳转型，更多的房企参与到绿色行动中来，打造绿色健康的“好房子”。

　　与前几年相比，科技在房地产行业应用的广度和深度都有明显提升。随着新生力量不断加入，房地产科技领域的竞争赛道更加丰富、细化。新世代消费群体更加重视居住的多功能化与智能化，对科技与房地产有效结合的产品接受度较高，智能住宅和智慧社区是房地产行业保持增量的增长点之一。多家房企在“科技赋能房地产”方面进行积极探索，通过科技化创新手段和人性化服务打造健康、安全、智能的高品质产品。

　　在双碳战略要求下，房企也积极推动科技在绿色建筑开发中的应用，未来绿色建筑及绿色建材在政策推动下具有较大的市场空间，绿色建筑领域是房企差异化竞争的重要赛道。

　　近年来，房地产行业金融属性下降，房地产逐渐回归居住属性，购房者更加关注生活品质。“好房子”的定义不再局限于房子产品本身，产品设计、建造工艺和物业服务都是美好住宅的重要组成部分。2023年多家房企对产品、营销、管控体系等方面都进行了创新升级，旨在建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服务。

　　产品创新方面，消费者购房逻辑发生明显变化，对居住品质的诉求不断细化，基于购房者需求变化，房企对传统住宅产品不断优化创新，从舒适、健康、收纳、智能化、功能、社交等多个维度做出革新。

　　近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，典型房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，TOP500房企所得税均值为2.75亿元，同比下降5.20%；税金及附加均值为4.03亿元，同比下降7.73%。

　　社会发展需要多元力量支持，企业成长也需要兼顾社会效益，社会责任作为一根纽带将企业与社会发展紧密联系在一起，积极履行社会责任是房企实现可持续、高质量发展的必由之路。

　　近年来，由于品牌价值、战略规划PG电子、企业文化、可持续能力等信息的重要性日益近年来，在我国践行“2030年碳达峰”“2060年碳中和”的目标过程中，ESG投资理念被加速普及。房地产行业是国民经济的重要支柱，同时也是碳排放主要来源之一，有必要承担起更大的社会责任，提升ESG建设水平，从而提升市场竞争力及社会责任感知度，为投资者和社会进一步创造价值。

　　近几年，投资者对企业ESG表现的关注度大幅提升。在“双碳目标”下，房企也在积极布局绿色低碳转型，旨在重塑行业发展新形象以寻求新的发展机遇。

　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各地区各部门坚持稳中求进工作总基调，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济运行持续回升向好，高质量发展取得新成效。

　　在房地产行业持续深度调整、市场经历短暂回暖后又再次步入下行通道过程中，房地产政策在坚持“房住不炒”调控定位前提下，逐渐由“托而不举”向“托举并用”转变。在地方层面，2023年，地方累计出台房地产调控政策800条，处于历史高位。其中，宽松性政策704条，紧缩性政策48条，中性政策48条。宽松性政策占比高达88%，较上年提高了近8个百分点。

　　2023年，中国房地产市场处于调整转型的过程中，商品房销售面积和销售金额持续下降。据国家统计局数据，全年商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%；商品房销售金额116622亿元，同比下降6.5%。

　　在全国商品房市场多项主要指标同比持续下滑的同时，各地区的销售情况也在进一步分化，东部地区销售金额占比继续上升，中部和西部地区占比下降，东北地区占比小幅提升。

　　2023年，房企权益销售排名与新增土地价值排名的重合度持续下降，前100房企重合度不到40%，未来整体格局将发生较大变化，央国企占比快速提升。2023年中央定调“房地产市场供求关系发生重大变化”，行业政策频繁优化力促房地产行业平稳健康运行，但居民收入预期、购房者信心等因素制约房地产市场修复，行业规模筑底、销售低迷态势短期内难以扭转。在行业深度调整之下，企业格局也持续分化，央国企和部分优质民企销售业绩稳健，同时拿地势头强劲，正在成为行业主导力量。2023年，房地产行业整体融资面疲软，但随着融资宽松政策的逐步落地，多家房企境内债券获得展期或境内外债务完成重组。企业经营动向：积极去化回笼资金 房企聚焦盈利业务

　　从2022年开始，房地产开发投资规模和商品房销售规模均呈现收缩趋势，房企流动性收紧，开发业务受阻形成恶性循环。在行业深度调整过程中，部分企业财务状况不佳，为了缓解现金流压力收缩多元化业务，出售占用资金较多或业务投资回报周期长的多元化产业以回笼资金。能保持销售规模，负债结构相对健康的房企，积极探索运营效率较强的多元化业务，聚焦与居民生活相关程度较高的地产垂直业务，连续多年为企业提供稳定的营业收入来源。同时，近年来多家房企将代建业务作为新的增长极。本轮地产下行周期中大量城投平台托底拿地，成为代建市场重要的需求来源。未来保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设的推进，也将带动相关项目代建需求的增加。

　　上海易居房地产研究院成立于2005年9月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市民政局登记注册，国内首家具有法人实体地位的专业房地产研究机构。汇聚了来自著名高等院校、科研院所、知名企业的数十位知名学者和上百位业界精英，形成了一支专业、高效、务实的研究团队。20242023